2018年8月30日夜，明尼苏达州。

一场艳遇，一段新闻，一张照片。

全球哗然，京东股价直线跳水，从事发高点35一路下跌至18。

数百亿美元为这场冲动的惩罚买单随后消息传回中国，网友狂欢之际，无数人下场@章女士，花信少妇沉默不语，后续淡然说出四字：风雨同舟。

大女主姿态跃然纸上，所以啊，少喊人家妹妹，这才真是乘风破浪的姐姐。眼见后方稳定，趁着全球放水的东风，京东股价3年8倍。

看看，书香门第的孩子，真有颜如玉，也真有黄金屋，古人诚不欺也。

时间一晃5年，随着王石定居东京，马先生常驻银座，东哥在今年9月携章女士携手出现在东京某高级塔楼沉船夜游在某书曝光。

紧接着又有眼尖的网友扒出了照片里的建筑，这两栋高层正是鼎鼎大名的的高级住宅楼盘「パークタワー勝どき」。

随手看看楼盘报价，112平方米左右的户型售价约为2.71亿日元，折合合人民币差不多是1312万元。

也就是说，平均每平方米高达12万元。贵吗，这才几东啊。

说到这里可能有朋友不解，所谓塔楼不就是高点的公寓吗？

这两年名人富豪往那儿扎堆干嘛？那玩意和中国的高端小区有区别吗？

听说这两年这些塔楼都翻倍了，还得抽签买，是真的吗？老萧，这价格也凑合啊，感觉我上我也行，咋买？

又骗人买房，不说房产税，说，是不是收了50万？

别急，带着这些问题，今天从根到头的来盘一下：日本富人圈的执念追求——东京塔楼。

什么是塔楼

タワーマンション，英文名字是tower mansion。

字面意义就是指那些高大的像塔一样的建筑物。

严格来说，塔楼最开始并不指代那些高端的高层住宅。

单从建筑定义来讲，20层以上或者高度超过60m的建筑物都能被归纳到塔楼范畴内。

因此，你说银座虎之门那些CBD算是塔楼没毛病。说那些盖个20层以上的高层公寓是塔楼，也说得过去。

但是，如果你在东京和一日本人聊塔楼，大家会默认为是指那些：

地段核心，配套顶级，风景绝佳，楼层30以上，价格1亿日元起步，三五亿日元寻常，二十亿也能找到的新式富豪聚集地。

周围邻居不是公司社长，就是明星艺人，最差也得是律师高管那种。

地段核心是怎么个核心法呢，咱先来科普个简单概念。东京一词其实歧义很多，维基百科上对于东京的定义叫东京都，包含23区、26市、5町和8村。

总面积2,187平方公里，人口1300万左右。

面积约等于上海的三分之一，人口大概是二分之一，在全球城市排行榜中，常年位居亚洲第一城。

但你要问东京人，啥叫东京。那他会一脸客气的说，那肯定是东京23区啊。

至于26市，噢噢噢，也是啊。然后心理活动则和港区女子一样：哼，下町庶民，26市也算东京。

这就跟青浦之于上海，大鹏之于深圳。这真不是我黑，这口锅港区女士麻烦背住。

那你要再问，年收在2000万日以上的新贵，啥叫东京。人家会说，嗯，东京也就都心五区吧，什么，你说足立区。

呸，那地方送房子送我都不住。

就跟你跟一买了迈巴赫的哥们说，嘿，奔驰啊。那哥们指定在想：孙子，你咋骂人呢？谁TM买奔驰了，我买的是巴赫。

所以啊，所谓东京，在不同的人眼中真不一样。

而目前的新建塔楼几乎都集中在都心五区，即港区，新宿区、涩谷区、中央区、千代田区。

要不然，就是在晴海丰州那块，毕竟有个奥运村+东京湾概念嘛。

说完了地段，咱再来配套，塔楼基本标配健身房、桑拿房、会客大厅，顶楼眺望台，儿童游乐区、高级会所、超市等。

这些设施基本是五星酒店标准，这里给大家举个例子，位于中央区晴海的DEUX TOURS“能看到彩虹大桥且提供饮食的休息室”；

“150日元就可以使用的带桑拿的SPA”,“约650㎡的大厅”，“配有教练的健身房”，“阅读沙龙”，“豪华客房”等等等等。

但这些并不对外开放，只针对业主。很多免费，就算收费大多也算象征性，比如几百日元，折合人民币几十。

要不然你以为塔楼凭啥卖大几百万日元一平，要知道很多所谓新贵，买个塔楼就买个四五十平米小的，偶尔回家睡个觉就成，对外又能彰显身价，还能使用设施。

除了真是继承家业的王子公主，否则能能自己起家的创一代，人家能挣那些钱，哪个琢磨不明白花小钱办大事儿的道理。

接下来说风景，男人呐，谁还没点深夜问心的时候，打开阳台，端上酒杯，倒上山崎，你窗外是高楼大厦东京塔，还是一望无际野草堆，琢磨的事儿能一样吗。

例如六本木的ROPPONGI HILLS RESIDENCE，毗邻六本木Hills，东京塔也在不远处。

但是，如果你站在高层远望，除去两座地标级建筑，ROPPONGI HILLS RESIDENCE的顶层一样能看得见。

就这风景，你大概率不会琢磨飞田新地，就算不是银座夜总会，也得吉原高级店里吧。

好了，介绍完塔楼大概是个什么东西了，那接下来就是第二个问题，难道就因为以上几点，塔楼就能卖那么贵了？

就能成为如今的高净值人士的入场券，新富豪的心头好了吗？咱们看下去。

塔楼为什么贵

塔楼为什么贵，或者说这两年涨的为啥那么疯，地段，配套，景观都被说烂了，不是没有道理，但其实最核心就一个词：稀有。

而塔楼的稀有，体现在两个方面。

1、其建筑自身的严苛标准。

在日本这么个四面环海且地质不稳的地方，建筑物的建筑标准是根据建筑物高度来确定的。

一言以蔽之就是：建筑物越高，建筑基准就越严格。

这里的建筑基准包括：建筑基本法，消防法以及管理协定等等规章制度。

而这些规章制度的要求被分为30米、60米和100米三个档，要求款项和严格度依次递升。

因此，30层打底的高层塔楼自然要按照最高基准来建造。

这里我举几个例子，让大家看看在日本盖个塔楼有多费劲。

首先，塔楼第一要素就是抗震，普通的建筑只需要满足建筑基本法的抗震等级就好，但是塔楼的抗震要求是单独开的规定。

细分到了各级地震楼梯的摇晃程度，哪怕你这楼能硬抗5级地震不掉墙皮，但是楼体晃得太厉害承建部门都得拉出来追责。

另外超高层塔楼还必须要有停机坪，用来紧急逃生。

有钱惜命，应该的。内装必须要使用防火，防水，防腐蚀的三防材料。

紧急发电机、防灾用水井、消防用水槽等灾害应急设施，一样不及格你这楼就别想开盘。

其次，一般的建筑物质量认定由具有资质的专业部门来就行，塔楼的建筑质量则是由日本国土交通省的大臣来认定的，且终身追责。

换句话说，只要是你这座塔楼真出了毛病。国家部委就得有个领导出来辞职谢罪。

你要是搞出重大事故，那得入刑。

哪怕这个老领导已经圆满退休安全着陆了，他都得求菩萨保佑经自己手下批建的塔楼别出岔子。

就这么一套标准下，你敢偷工减料?合着，您赚着自己的钱，要着领导的命呢？

所以，这么一套要求叠加核心地段的拿地成本，和高昂的人工物料，这东西就不是一般开发商玩得转的，不信诸位自己查查。

目前顶级塔楼开发商要不三井，要不三菱，要不野村。

不是顶级巨头开发商，你真玩不转这生意。因此价格自然不会便宜。

2、地段。

房地产三要素：location、location还是location。

这话别管是李嘉诚说的还是李荣浩说的。

但好房子必在好地段这是千百年来定律。

而放到塔楼来说则是体现在以下这两点：一是地段优秀；二是地基优秀。

我们分别来看。

地段上面都说过了，无非就是都心六区，加上晴海丰州。最多还能加上23区中比较好的目黑，品川，世田谷。

就这么个骑上自行车绕外围一圈不到两小时的地方；

再加上填海造陆太近地方容易土地液化肯定不行，岩层太厚的山地肯定也不行，风景太差不行，叠加私有产权之下，有合适地区人家不愿卖地的还不行。

咱打开谷歌地图来自己数数，还剩多少地方能建的。

再加上从规划立项，到彻底完工，动则五到八年的周期。琢磨琢磨，这玩意能不稀缺吗？

塔楼的价值

年少时，看过古龙先生中花满楼的一句话：当用时千金如价，不当用一文不值。

直白来说就是：东西的价值是根据使用者的需求和目的决定的。

那么塔楼的使用者都是什么人呢？

咱以日本动漫举例：

住一户建的，通常家里属于普通职员，最多算是中层领导，比如樱桃小丸子，比如野原新之助。

住别墅庄园的，门口大铁门，进门就是大草坪，家里占地平米600起步，这种要不是男主好友，要不死对头。比如小夫。

而住在市中心高层塔楼，这种通常都得大公司高管或者著名艺人了。

命运石之门菲利斯住的就是这种。当然，如果家里条件一般，年轻女同学也能住这里的话，也有可能是茂木夏树。

其实映射到现实生活中，如今塔楼的住户通常是那些东京新贵门，即所谓的new money。

他们的日常工作繁忙，生活节奏很快。

在家里的时间没那么久，自然也不喜欢像世田谷那些老钱风，动不动弄个大别墅，请一堆帮佣。

麻烦且没空搭理。他们对家的需求就是，住的舒服，安全，最好物业就能满足我日常的会客，健身，休闲以及有格调的生活需求。

所以塔楼的初始用户基本都是明星艺人和国外富豪在购买。我住，但不常住。

而随着这批初始者入场，越来越多的日本发现：

嘿，塔楼这玩意有点意思哈。站得高，望的远，服务就跟住五星级酒店一样，而且住客清一色的高净值高素质人士。属于往来无白丁了。

画面就是：我们住的都是六本木，都是麻布十番。你说你住近郊一户建，那你都没资格来参加这个会。

所以后面一批老富豪们也慢慢加入进入，在叠加这两年日元贬值严重，大量海外资产涌入。

大资金能干啥，无非就是楼市和股市了。

股市不懂不做，但东京核心区地皮可是永远稀缺，推波助澜之下，塔楼硬生生的走成了五年翻倍的如今摸样。

房产税

之前的视频《房价跌掉9成后，人生会怎样里》里，有上万条评论弹幕，其中就算有百分一的人数不爽；

也有百八十的观众抓着一顿狂喷，大意就是：呸，你聊房子故意不聊房产税，说，三井三菱是不是给了你50万日元了。

关于这个我先说一句：如果有认识三井三菱管理层的麻烦替我说一句：我，老萧，打钱，50万。

然后咱们说回正经的，仔细来科普下日本房产税是怎么回事儿。

日本房产税是通俗的说法，正式的名称是应该是固定资产税和都市计划税，两者合称固都税。

以东京为例，固定资产税是1.4%，都市计划税是0.3%，两者合计1.7%。

这就是简中互联网还有部分评论所说，日本房产税交50年，都可以再买一套房了。但您别急着喷，没说完呢。

要说明的是，它的1.7%基准并不是你的房产市场交易额，而是政府给您的评估额，日本设有专门的评估机构，并配备不动产鉴定师。

正常评估额是市场交易价格的20%到30%。而这里还有两个小点需要说明：

1、这个评估是动态变化的，每隔三年不动产鉴定师会重新评估，通常会稳步下降。

2、为什么稳步下降，因为房子是有折旧年限的。

按照日本法定的财务折旧层面来看，一户建的折旧年限是22年，也就是说一户建在22年后的房子在政府评估中就没有价值了。

而钢筋混凝土建造的公寓折旧年限为47年。

当然，这里说是价值是指房屋价值，而因为永久产权的原因，土地是一直有价值的。

而在实际市场中，这些超过40年的房子依旧在市场大范围流通，并且随处可见。这里涉及到日本建筑规范的问题。我以后详细来聊。

所以按照这种比例来算的话，根据我们这么多年在日本做房产的实际经验，实际上需要交的房产税就是你真实房价交易金额的0.3~0.5%之间。

至于这个数据是真是假，您但凡在东京自己买房生活过，交过这个税，应该都有数。这玩意做不了假。

在日本生活持有房产的诸位应该都能佐证。

具体到金额来看，我们还是以新宿70㎡二手公寓为例，这算是东京最有代表性的物件了。

市场平均价7000万日元左右，每年需要缴纳的房产税17万到28万。比例大概在0.3%-0.4%之间。

这个税贵吗，持有成本高吗，咱们分两个部分来比。

从日本来看，还是以这套公寓为例，大约相当于大半个月房租。

这个数据的真实性，欢迎诸位去日本最大的房产交易网站suumo上查证。

如果横向对比其他欧美国家，这属于正常偏低，对了，以房产税试点重庆为例，目前是0.4%-0.6%。

后话

本来还想聊聊塔楼如何买的，但后来想了想，要是聊到这儿。

大概率清一色的说辞又是：嘿，图穷匕见了吧，开始忽悠人了吧。那我今天就干脆把话揉碎了，说开了。

1、目前大热的塔楼压根就不是买方市场，是彻彻底底的卖方市场。

首先需要资产证明，其次需要预约排队抽签。

为啥，因为目前塔楼的出售价整体偏低，就跟前些年中国楼市打新一样，一二手房倒挂，买到就能赚三成起步。

你想买，也得买的着啊。犯得着劝吗，我这会儿还在摇号一个3亿多的塔楼呢？

咋，嫌对手不够多，降低我中奖率呢？诸位不会以为这种楼盘的开发商也需要我来打广告一篇50万吧？

2、东京塔楼动则几亿日元，相信我，能琢磨买这些的朋友没那么容易被说服。

人家有自己全球视野，有自己的实地考察，有自己的商业判断。

所以别动不动说洗脑什么的了，人家能挣这些钱，脑子不是被谁三言两语能洗的。